一、承租人因疫情影响要求减免租金,出租人是否必须同意?
《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》第7条规定:
租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
根据上述规定可见,只有在因疫情防控情形下暂时无法使用租赁房屋的,方可申请延长租期、或减免租金。如疫情期间,租赁房屋并不影响使用的,则出租人可不同意延长租期、或减免租金。
同时,在符合减免租金或延长租期的条件情形下,出租人也是根据公平原则适当延长租期、或减免租金,而非一概全部减免租金或同期延长。
因此,从上述《实施意见》可以看到,法院是从公平角度出发,在特定条件下,允许适当延长租期或减免租金。
二、承租人是否可以依据疫情以不可抗力为由,要求解除租赁合同?
(一)承租人要求合法解除
根据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》第7条规定,一般情况下,承租人以疫情不可抗力为由,要求解除租赁合同,法院不予支持。
(二)承租人违法单方解除
根据租赁合同的特性,如果承租人不愿意继续履行合同,腾退房屋而强行不履行租赁合同,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利,则法院判决继续履行合同的可能性就极低。
但法院据此判决解除合同的,承租人本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
三、承租人违法解除合同情形下,违约责任的承担。
如前所述,即便合同解除,承租人仍应当按照合同约定及法律规定,承担违约责任。在合同有明确约定违约金的情况下,出租人可以主张违约金赔偿。合同没有约定违约金或违约金约定数额较低难以覆盖损失时,出租人可以主张实际损失赔偿,该赔偿可以是房屋空置期的租金损失,也可以另行寻租的租金差额损失。
四、商业角度下的租金减免协商考量
本次疫情对于酒店、餐饮、住宿的冲击显然是非常大的,该影响已非正常商业风险预估范围内,因此承租人提出合理的租金减免及延长租期的请求,也是合情合理的。
作为出租人,完全不顾疫情影响,不适当调整原合同关于疫情期间租金或租期,似乎也违公平合理。在政府部门明确发文,指导企业适当减免相应费用的大背景下,建议出租人适当调整租金。